Bram Verhoeven in JGOG: ‘Heel de logistieke keten gaat compleet op de schop’
Met zijn onderneming URBZ Capital richt Bram Verhoeven zich op stadsdistributie. In de nieuwste aflevering van aflevering van de Vastgoedmarktpodcast Jong Geleerd, Oud Gebouwd (JGOG) vertelt Verhoeven waarom de gehele logistieke keten volgens hem compleet op de schop gaat en stadsdistributie de toekomst heeft.
Drang naar avontuur
Het is nu een jaar geleden sinds Bram Verhoeven samen met zijn toenmalige collega Ali Nassiri Prologis verliet en ze samen URBZ Capital begonnen. Het tweetal verliet Prologis enerzijds omdat ze een gat in de markt zagen, maar daarnaast vonden de zakenpartners elkaar in dat ze meer avontuur zochten. ‘Bij een grote organisatie als Prologis heb je alle middelen tot je beschikking en voor alles de beste mensen. Dan ben je eigenlijk best wel verwend en heel erg comfortabel. Wij zijn tot de conclusie gekomen: wij zijn nog relatief jong dus we moeten meer het oncomfortabele opzoeken.’
Beluister hier het volledige gesprek met Bram Verhoeven:
Van lelijk eendje naar parel
Het avontuur in combinatie met een zakelijke kans is voor het tweetal doorslaggevend geweest om voor zichzelf te beginnen. ‘De logistieke sector heeft de afgelopen tien jaar een grote ontwikkeling doorgemaakt, van het lelijke eendje, naar de parel van vandaag’, zegt Verhoeven en vertelt hoe hij zich wil focussen op een niche. ‘Met name de grotere beleggers en ontwikkelaars van deze wereld willen zich vooral focussen op de big boxes. Dat zijn grote logistieke hallen op internationale kruispunten die heel vaak niet eens de Nederlandse maar de Europese markt bedienen. De afgelopen tien jaar hebben big boxes een professionaliseringsslag doorgemaakt en daar hebben we heel veel van geleerd. Nu weet iedereen – investeerders én gebruikers - donders goed wat wel en niet een goed product is. Wat wij als URBZ Capital nu willen gaan doen is op een segment daaronder zitten, de small boxes.’ Daarmee bedoelt Verhoeven een laatste overslagpunt dichtbij de grote steden. Verhoeven: ‘Grappig genoeg is daar heel veel interesse voor vanuit investeerders en is er een enorme vraag vanuit de huurders. Dat komt omdat het niet meer optioneel dat ze dat nodig hebben, het is een moetje, maar het is nog steeds totaal onontgonnen terrein. Wat de big box-strategie tien jaar geleden was, daar zitten we nog steeds met de small box. Het product is nog niet gedefinieerd maar er is heel veel vraag naar.’
Online sales
De noodzaak van een overslagpunt in de buurt van een geürbaniseerde omgeving komt volgens Verhoeven door de toename van online bestellingen. ‘Heel de supply chain van wat er in de Rotterdamse haven geleverd wordt tot de iPhone in onze broekzak die wij via de brievenbus geleverd krijgen, gaat compleet op de schop. We zitten op een ‘online sales penetratie’. Op dit moment worden 16 procent van alle verkopen in Nederland online gedaan en die supply chain barst nu al uit zijn voegen.’ Verhoeven bedoelt daarmee dat de logistieke hubs nu nog te groot zijn en dat er veel bestelbussen nodig zijn om de om goederen te vervoeren, wat tot verkeersopstoppingen leidt. Daar komt nog bij dat gemeentes op termijn alleen elektrische bestelbussen en vrachtauto’s willen toestaan in de binnenstad. Gemeente Amsterdam bijvoorbeeld wil in 2025 een uitstootvrije binnenstad.
Omdat een laatste overslagpunt voor stadsdistributie volgens Verhoeven een uniek product is, ligt het rendement ook een stuk hoger dan bij grote logistieke centra. De verwachting is tussen de 5 en 6 procent, tegenover een direct rendement van 3 procent voor grote logistieke centra.
Door: Ariana Manduzai (Vastgoedmarkt)
